Nabídka nových bytů v Praze začala klesat. Jejich ceny mohou začít opět rychle růst. (Ilustrační foto).

V Praze bylo podle nejnovějších analýz ke konci prvního pololetí v nabídce developerů 5.500 nových bytů, o 50 méně než na konci prvního čtvrtletí. Jde o první pokles tohoto ukazatele po předchozím roce a půl poměrně rychlého růstu. Podle analýzy firem Central Group, Trigema a Skanska se dá navíc očekávat, že nabídka bude kvůli řadě faktorů i nadále klesat, což může vyvolat tlak na růst cen a další zhoršování dostupnosti bydlení.

Nabídka nových bytů v hlavním městě dosáhla svého dna na konci třetího čtvrtletí roku 2021, kdy po období rekordních prodejů zbylo v cenících developerů pouze 2.750 bytů. Od té doby počet volných bytů poměrně rychle rostl až na 5.550 ke konci letošního března. Nyní ale nastává obrat a nabídka opět začíná klesat. Může za to kombinace několika faktorů.

Informovala o tom Central Group.

V Praze se podle ní za posledních 15 let ani jednou nepodařilo povolit tolik bytů, kolik jich metropole pro svůj rozvoj potřebuje. Podle odborných odhadů by se v hlavním městě mělo každoročně povolit a postavit alespoň 10 tisíc nových bytů, aby se pokryla potřeba metropole spojená například s nárůstem počtu obyvatel, demografickými změnami či obnovou bytového fondu.

Této úrovni se Praha přiblížila pouze jednou, v roce 2021, kdy bylo povoleno 8 tisíc bytů v bytových domech (9,5 tisíce, pokud se započítají veškeré byty včetně rodinných domů, přístaveb, nástaveb apod.).

Průměr za posledních 15 let činí 3.600 (respektive 4.800) povolených bytů ročně, tedy ani ne polovina potřebného počtu. Například letos v dubnu bylo za celou Prahu povoleno pouze 48 bytů v bytových domech, v květnu dokonce jen 17.

„Komplikované povolovací procesy dlouhodobě brání pružnému doplňování nabídky a jsou hlavním důvodem, proč je u nás nejhorší dostupnost bydlení v celé Evropě. Jde i o velkou brzdu pro naši ekonomiku. Přitom v přípravě je v Praze více než 140 tisíc bytů. Při rychlejším povolování a větším objemu výstavby by ceny nových bytů mohly klesnout až o 15 %. A stát by získal miliardy na daních,” říká Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.
 
Odklad řady projektů

Dalším z faktorů, které podle Central Group vedou ke snižování nabídky, jsou vysoké náklady spojené s výstavbou – v jejich důsledku dochází k odkládání zahájení řady nových projektů. Konkrétně ceny stavebních materiálů se i přes nedávný mírný pokles některých položek stále drží v průměru o 40 % výše než na začátku roku 2021, prudce vzrostly i ceny stavebních prací.

Dalším důvodem, proč se nevyplatí stavět, jsou vysoké úrokové sazby – u hypoték se pohybují okolo 6 % ročně, u komerčních úvěrů sazby dokonce atakují 9 % a jsou nejvýše od doby, kdy ČNB tento ukazatel sleduje.

Odkládaná výstavba se netýká jen bytových staveb. V Praze se za poslední rok nezačala stavět ani jedna kancelářská budova a stavebnictví jako celek prakticky celé první pololetí vykazovalo meziroční poklesy.

Central Group odložil kvůli prudce rostoucím stavebním nákladům výstavbu cca 730 bytů v navazujících etapách projektů Tesla Hloubětín a Parková čtvrť. Nyní je připraven výstavbu těchto a dalších projektů v celkovém objemu 1.600 bytů zahájit. Podmínkou je ale pokles cen stavebních dodávek alespoň o 10 % oproti cenám roku 2022

Část nabídky odčerpává nájemní bydlení

Pod vlivem prudce rostoucích nákladů a sníženého odbytu se někteří developeři spíše z nouze začínají obracet k výstavbě nájemních bytů, respektive prodeji celých etap či projektů institucionálním investorům, kteří následně byty pronajímají, uvedla v analýze Central Group.

Rozšiřování trhu nájemního bydlení, který stejně jako primární trh trpí velkým nedostatkem, je určitě potřebné.

„Nájemní bydlení bývá někdy dokonce považováno za jakýsi samospásný mechanismus, který zajistí zlepšení dostupnosti bydlení. Je ale potřeba si uvědomit, že nájemní trh čerpá ze stejné množiny stavebních povolení jako primární trh a směřují do něj tedy projekty, které byly původně určeny právě pro prodej,“ konstatovala firma.

To podle ní znamená další oslabování nabídky bytů ke koupi, což může následně vytvářet tlak na růst cen. Otázkou je prý také i to, zda tento vývoj povede ke zlepšení dostupnosti alespoň u nájemního bydlení. Institucionální investoři totiž podle statistik pronajímají své byty v průměru za více než 550 Kč/m2/měsíc, tedy zhruba o třetinu dráže, než je průměr trhu.

Na trh se vrací část odložené poptávky

Nezanedbatelný efekt na pokles počtu volných bytů má i opět rostoucí poptávka po koupi nového bydlení. Už v prvním letošním čtvrtletí došlo k téměř 20% nárůstu prodejů oproti poslednímu kvartálu roku 2022. Ve druhém čtvrtletí letošního roku pak poptávka ještě zesílila a prodalo se 1000 nových bytů, což znamenalo mezičtvrtletní nárůst o 54 %.

Projevuje se, že z velké části již opadl loňský šok a nejistota ohledně budoucího vývoje a lidé si již zvykli na novou situaci. Vliv měly také dočasné prodejní pobídky, marketingové bonusy a zaváděcí ceny se speciálními platebními podmínkami v nově uvedených projektech.

Oživení zaznamenal i hypoteční trh, kde již úrokové sazby přestaly prudce růst a čeká se naopak jejich pozvolný pokles. Nižší úrokové sazby spolu s uvolněním podmínek pro získání hypoték povedou k návratu další části odložené poptávky a tím pádem i růstu prodejů.

„Podle našich průzkumů je v Praze obrovská potenciální poptávka. Koupi nového bytu v Praze v následujících 5 letech zvažuje okolo půl milionu lidí, takže se velmi snadno můžeme brzy dočkat nových prodejních rekordů. Očekáváme, že tím hlavním spouštěčem bude pokles úrokových sazeb hypoték k úrovni okolo třech procent, což by mohlo nastat během následujících dvou let,” dodala Tomášková.

Oživení nové výstavby by podle Central Group mohlo pomoci plánované snížení daňové sazby u bytů z 15 % na 12 % v rámci vládního konsolidačního balíčku. Částečně pak může přispět i zrušení ukazatele DSTI u nových hypotečních úvěrů.

Podstatnějším impulsem ale bude až výraznější pokles úrokových sazeb hypotéčních a komerčních úvěrů. Nutnými podmínkami pro znatelnější nastartování stavební výroby jsou ale uvedení nového stavebního zákona včetně kvalitních prováděcích předpisů do praxe, a především podstatné snížení cen stavebních dodávek.

„Central Group je připraven zahájit stavbu až 1.600 nových bytů v 6 lokalitách, ale pouze v případě, že se nám s dodavateli podaří domluvit na podstatně výhodnějších cenách stavebních dodávek. Ceny musí jít oproti kritickému loňskému roku dolů o více než 10 %,” uzavřela Tomášková. (sfr)